전월세 계약시 유의사항 및 절차 총정리

전월세 계약시 유의사항 및 절차 총정리

전세 및 월세 계약, 살면서 누구나 한 번씩은 맞이하는 대목이다.

부동산을 통해서 매물을 고르고 집을 본 후 집주인과 계약을 하지만 워낙에 거금이 오가는 만큼 쉬운 일은 아니다.

간혹 월세 사기나 전세 사기가 일어나 피같은 돈을 사기당하는 안타까운 사례도 많다.

그래서 준비해 보았다.

전세 월세 계약시 유의사항 및 절차 총정리!

시작해본다.

(출처 : http://www.freeqration.com)

계약 전 유의사항

임차할 주택의 상태, 시설물의 하자 등을 현장답사를 통해 체크하는 시기이다.

단순히 집 구조를 보는 것 뿐 만이 아니라 세면대 수압은 충분한지, 변기 수압은 높은지(낮으면 자주 막힌다), 

불은 모두 잘 켜지는지, 한겨울에 결로 등의 문제가 있지 않은지, 웃풍은 심한지 등등 살면서 마주하는 모든 문제를 현재 살고 있는 거주인에게 물어봐서 확인을 해야한다.

집 외에 주변환경 즉 생필품을 바로 살 수 있는 마트는 가까운지, 지하철 역과 버스 정류장은 걸어서 얼마나 가야 하는지 등 필수적인 조건들을 잘 살펴보도록 하자.

계약인의 신분확인

중요하다.

전월세 계약시에는 반드시 임대권한이 있는 자와 계약하되, 계약자 본인명의로 된 주민등록증을 확인해야한다.

집주인 신분확인 절차는 너무나도 중요하다.

또한, 최근에는 공인중개사 등의 대리권한이 있는 사람이 집주인 대신에 대리계약을 해주는 경우도 있다.

이 대리계약자의 경우 위임장, 인감증명서를 확인 후 계약서와 함께 보관하도록 하자.

등기부등본확인

등기부등본상 근저당 등의 권리등재 및 채권확보 여부를 확인해야한다.

근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다.

저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가, 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 수 있는 권리이다.

이 근저당이 잡혀있는 경우라면 집주인이 해당 매물을 구입할 때 현금이 부족해서 은행에서 대출을 받았다는 것이며 추후 집주인이 해당 대출을 갚지 못했을 경우 근저당 매물 우선순위 순으로 가압류가 된다.

고로 임차인의 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있을 정도로 큰 문제이니 반드시 등기부등본의 근저당 등 권리등재 및 채권확보 여부를 확인해야 한다.

임대차계약서 작성 시 확인사항

자, 이제 계약서내의 확인사항을 잘 살펴보자.

1. 전임차인 퇴거일과 입주일 및 관리비 처리 여부 확인

2. 임차주택 사용부분을 계약서상 정확히 표시(번지, 동, 호수 등) 및 공문서 상 일치 확인

3. 계약금과 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시

4. 임대료지급의 방법 확실하게 합의 (계좌번호가 집주인의 명의인지 확인)

5. 시설 상태 및 하자 수리 부담 여부 합의

6. 구조 변경 및 원상회복 문제

7. 위약 및 계약해제사항

8. 각종 공과금 해결, 관리비 문제 등 특약란 적극 활용

9. 중개업자에게 의뢰한 경우에는 중개수수료 지불문제 확인 및 중개대상물 확인 설명서 작성 및 교부

10. 잔금을 치르기 전 권리변동이 있는지 등을 등기부등본을 통해 다시 확인

이와 더불어 집주인의 신분확인 및 인감증명서를 통한 인감대조확인 또한 한 번 더 하자.

입주 시 유의사항

월세의 경우라도 전입신고를 해야한다.

전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 한다.

주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(대항요건) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인 또는 매수인)에게 임차권을 주장하여 계약한 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있다.

주택임차보호법 제3조의 2항에서의 '확정일자'란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약이 체결되었음을 확인해주기 위해 임대차계약서의 여백에 도장을 날인해 줄 때의 날짜를 의미하며, 익일부터 효력이 즉각 발생한다.

확정일자를 받는 방법은 아래와 같다.

관할 읍`면`동사무소 방문 -> 전입신고 신청서 접수 완료 -> 주민등록등본 1부 발급 -> 확정일자 요청 -> 확정일자 확인도장 -> 완료

재계약 시 유의사항

임대차기간이 만료되더라도 재계약을 통해서 계속 그 집에서 살 수 있다.

이 재계약시 유의사항은 아래와 같다.

1. 등기부상의 소유주와 계약 체결

2. 증액금액에 대해 확정일자 다시 받기

계약만료 시 유의사항

계약기간 만료일 1개월 전까지 임대차계약해지 통보

위와 같이 전월세 계약시 유의사항 및 절차를 총정리해보았다.

확실하고 안전한 계약을 통해서 불이익을 받지 않도록 신중해야 하겠다.